کرونا چه تاثیری در پرداخت اجاره بهای شما دارد
جوان ترین پذیرفته شده آزمون وکالت
آوریل 6, 2020
گواهی همایش حقوق تجارت بین الملل
دسامبر 12, 2020
تحلیل حقوقی وضعیت قراردادهای اجاره در شرایط کرونا
با توجه به اینکه شیوع کرونا، تبعات بسیار گسترده ای بر روی کسب و کار همه مردم و به طور کلی . وضعیت زندگی اقشار مختلف جامعه گذاشته است، با وضعیت بی سابقه ی شاید کم سابقه ای رو به رو هستیم که موجب شده تعهدات یا به علت تعطیلی ناشی از الزام مصوبات کمیته مبارزه با کرونا، غیر ممکن شود و یا اجرای آن با مشقت زیادی رو به رو گردد و به همین جهت به نظر رسید در جهت تقویت دکترین حقوقی در این وضعیت نوظهور و همینطور زمینه علمی ایجاد رویه ای واحد، وضعیت تعهدات و قرارداد های اجاره از این حیث بررسی گردد. مقدمتاً باید گفت برخی از مکان ها مثل داروخانه ها یا مراکز فروش مواد غذایی خام، به علت افزایش مصرف اقلام بهداشتی و بیم عدم دسترسی به مواد غذایی اولیه، با افزایش فروش رو به رو بوده اند و به همین جهت از شمول این تحلیل خارج هستند اما سایر اماکن موضوع اجاره، قابل تقسیم به دو دسته کلی هستند:
اول: وضعیت حقوقی قراردادهای اجاره تجاری:
1- دسته ای که طبق تصمیم دولت، جزو مشاغلی شناخته شده اند که در ایام اجرای طرح فاصله گذاری اجتماعی می بایست تعطیل باشند و اصطلاحا جزو مشاغل غیر ضرور شناخته شده اند. در این فرض به نظر می رسد فورس ماژور موجب شده که محل اجاره قابلیت انتفاع را از دست بدهد و با توجه به روح ماده 481 قانون مدنی و علت فقهی حکم ماده مذکور، چنین بر می آید که قانونگذار نخواسته است در جایی که انتفاع منظور عقد را نمیتوان از مورد اجاره کرد، مستاجر را مکلف به پرداختن اجاره بها سازد و موید این موضوع تحلیل فقهی مربوط به استقرار دین مربوط به اجاره بها است فلذا با قطعیت میتوان گفت که موجر املاک تجاری استحقاق دریافت اجاره بهای مدتی که مستاجر به علت ممنوعیت قانونی نتوانسته از مورد اجاره استفاده کند را ندارد و به علت فورس ماژور، عدم پرداخت اجاره بهای مدت مذکور، قانوناً تخلف مستاجر نیست و موجر نمیتواند به شروطی از متن قرارداد که به این علت به او حق فسخ می دهد استناد کند و به همین جهت تخلیه در این فرض قطعاً با مبانی فقهی و حقوقی مربوطه در تضاد خواهد بود. اما سوال اینجاست که وضعیت قرارداد به چه شکل خواهد بود، هرچند قاعده این است که فورس ماژور حسب مورد موجب تعلیق یا انفساخ قهری قرارداد میشود ولی در قراردادهای مستمر مخصوصا اجاره که در لحظه لحظه مدت قرارداد در حال ظهور است و عدم قابلیت انتفاع از مورد اجاره به علت عیب عین مستاجره نیست، به نظر می رسد نباید قائل به انفساخ (انحلال قهری) بود چراکه انفساخ خلاف اراده نخستین طرفین است و نباید با تفسیر موسع اعمال شود بالاخص که چه بسیار مستاجرین اماکن تجاری که با هزینه های قابل توجه و بعضا هنگفت به تدارک دکور و ابزار و وسایلی در محل اجاره پرداخته اند که انحلال قرارداد موجب زیان سنگین به آنها خواهد شد و از طرفی اصل بر این است که در شرایط جدید حادث شده، تا حد امکان به قرارداد و لزوم آن احترام گذاشته شود و از سوی دیگر تعلیق قرارداد اجاره به این مفهوم که مدت عدم قابلیت استفاده به انتهای قرارداد اضافه شود نیز فاقد وجاهت قانونی و یک تکلیف اضافی به نظر می رسد و باید قائل به این بود که مدت فاقد امکان استفاده، جزو مدت قرارداد است و پس از انقضای اجاره نمیتوان طرفین را مکلف به افزودن این مدت به مدت قرارداد دانست و صرفا ظهور عقد اجاره در لحظاتی که فاقد امکان استفاده بوده، ما به ازای ریالی مورد توافق را برای موجر ایجاد نمی کند و در واقع موجب عدم تعلق اجاره بها به موجر می گردد. به نظر میرسد در صورتی که ادامه شرایط طولانی تر ازمدت عرفی و معقول گردد برای موجر املاک تجاری حق فسخ به دلیل رفع ضرر قابل تصور باشد.
2- آن دسته از مشاغل که تصمیمات دولت موجب تعطیلی آنها نشده ولی به علت شیوع کرونا و کاهش شدید مراجعه مردم به این علت، مورد اجاره امکان استفاده داشته ولی درامد آنها به طور فاحش کاهش یافته است: در این فرض استناد به فورس ماژور و قوه قاهره فاقد هرگونه مبنای حقوقی است بلکه می بایست موضوع را بر اساس قاعده نفی عسر و حرج تحلیل نمود. مضاف بر اینکه شرایط جدید میتواند خلاف توافق ضمنی طرفین باشد به این معنا که علت تعیین اجاره بها به رقم مندرج در قرارداد به علت امکان بالقوه بهره برداری از آن بوده وگرنه اساساً یا مستاجر آن را اجاره نمی نمود و یا به آن مبلغ، اجاره نمی کرد فلذا شرایط جدید با استناد به نظریه شرط ضمنی، برای مستاجر حق فسخ نسبت به مابقی مدت ایجاد می کند و از طرفی در صورت بقای عقد اجاره و عدم مساعدت موجر، میتوان با وحدت ملاک گرفتن از ماده 16 قانون بیمه ایران، تبصره یک ماده 1082 قانون مدنی، ماده 522 قانون آئین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی، ماده 179 قانون دریایی ایران و تئوری موازنه، اعمال نظریه شرط ضمنی عرفی در راستای اصل حاکمیت اراده و اصل لزوم تفسیر قرارداد از منظر اقتصادی و دلیل مصلحت اجتماعی به مثابه یک دلیل اثباتی منطقی فقهی، قائل به تعدیل قضائی مبلغ اجاره بهای این مدت و کاهش آن متناسب با امکان کسب درآمد در شرایط خانه نشینی مردم بود و دادگاه میتواند مبلغ را توسط کارشناس رسمی دادگستری تعیین نماید.
در پایان بحث اماکن تجاری، باید توجه داشت که وضعیت قراردادهای اجاره تجاری ممکن است طبق شرایط ناشی از کرونا، نسبت به مدتی از آن مشمول حکم فورس ماژور شود و نسبت به مدتی از آن، مشمول حکم قاعده نفی عسر و حرج که در هر کدام باید تابع احکام مورد اشاره عمل شود.
دوم: وضعیت حقوقی قراردادهای اجاره مسکونی:
در چنین مواردی وضعیت متفاوت است. شرایط ناشی از کرونا به طور مسقیم روی منفعتی که مستاجر به دنبال آن، قرارداد اجاره را منعقد نموده است ( سکونت در ملک) تاثیری نمی گذارد و باید توجه داشت یکی از شروطی که باعث میشود فورس ماژور تکلیف شخص را از انجام تعهد ساقط نماید این است آن حادثه علت مستقیم و موثر عدم انجام تعهد باشد و هرچند که شیوع ویروس کرونا ممکن است توان مالی اشخاص را در پرداخت اجاره بهای املاک مسکونی کاهش دهد اما لزوما بین آنها رابطه مستقیم و موثر متصور نیست. نتیجتاً مستاجر می بایست اجاره بها را پرداخت نماید و البته شرایط پیش آمده مانع مستاجر از تمسک به نهاد اعسار نیست و و قاضی میتواند مهلت و شرایط پرداخت مناسبی به وی اعطا نماید.
در پایان به نظر می رسد همانطور که استاد فقید حقوق مدنی مرحوم دکتر کاتوزیان فرموده اند باید قواعد حقوقی را به خدمت گرفت تا مشکلات جامعه حل شود نه آنکه مردم در خدمت قواعد حقوقی باشند و تلاش نگارندگان این مقاله نیز بر این بود که قوانین و قواعد نظام حقوقی به یاری مردم بیاید و اختلافات با انصاف هرچه بیشتری حل شود.
سید ایمان محمدیان و میثم مرادی وکلای پایه یک دادگستری
این مقاله در روز سه شنبه مورخ 26 فروردین 1399 در روزنامه شرق به چاپ رسیده است و طبق قوانین و مقررات مربوطه در حقوق مالکیت فکری هر گونه کپی برداری از این متن صرفا با ذکر نام مجاز میباشد.
تحلیل حقوقی وضعیت قراردادهای اجاره در شرایط کرونا
با توجه به اینکه شیوع کرونا، تبعات بسیار گسترده ای بر روی کسب و کار همه مردم و به طور کلی . وضعیت زندگی اقشار مختلف جامعه گذاشته است، با وضعیت بی سابقه ی شاید کم سابقه ای رو به رو هستیم که موجب شده تعهدات یا به علت تعطیلی ناشی از الزام مصوبات کمیته مبارزه با کرونا، غیر ممکن شود و یا اجرای آن با مشقت زیادی رو به رو گردد و به همین جهت به نظر رسید در جهت تقویت دکترین حقوقی در این وضعیت نوظهور و همینطور زمینه علمی ایجاد رویه ای واحد، وضعیت تعهدات و قرارداد های اجاره از این حیث بررسی گردد. مقدمتاً باید گفت برخی از مکان ها مثل داروخانه ها یا مراکز فروش مواد غذایی خام، به علت افزایش مصرف اقلام بهداشتی و بیم عدم دسترسی به مواد غذایی اولیه، با افزایش فروش رو به رو بوده اند و به همین جهت از شمول این تحلیل خارج هستند اما سایر اماکن موضوع اجاره، قابل تقسیم به دو دسته کلی هستند:
اول: وضعیت حقوقی قراردادهای اجاره تجاری:
1- دسته ای که طبق تصمیم دولت، جزو مشاغلی شناخته شده اند که در ایام اجرای طرح فاصله گذاری اجتماعی می بایست تعطیل باشند و اصطلاحا جزو مشاغل غیر ضرور شناخته شده اند. در این فرض به نظر می رسد فورس ماژور موجب شده که محل اجاره قابلیت انتفاع را از دست بدهد و با توجه به روح ماده 481 قانون مدنی و علت فقهی حکم ماده مذکور، چنین بر می آید که قانونگذار نخواسته است در جایی که انتفاع منظور عقد را نمیتوان از مورد اجاره کرد، مستاجر را مکلف به پرداختن اجاره بها سازد و موید این موضوع تحلیل فقهی مربوط به استقرار دین مربوط به اجاره بها است فلذا با قطعیت میتوان گفت که موجر املاک تجاری استحقاق دریافت اجاره بهای مدتی که مستاجر به علت ممنوعیت قانونی نتوانسته از مورد اجاره استفاده کند را ندارد و به علت فورس ماژور، عدم پرداخت اجاره بهای مدت مذکور، قانوناً تخلف مستاجر نیست و موجر نمیتواند به شروطی از متن قرارداد که به این علت به او حق فسخ می دهد استناد کند و به همین جهت تخلیه در این فرض قطعاً با مبانی فقهی و حقوقی مربوطه در تضاد خواهد بود. اما سوال اینجاست که وضعیت قرارداد به چه شکل خواهد بود، هرچند قاعده این است که فورس ماژور حسب مورد موجب تعلیق یا انفساخ قهری قرارداد میشود ولی در قراردادهای مستمر مخصوصا اجاره که در لحظه لحظه مدت قرارداد در حال ظهور است و عدم قابلیت انتفاع از مورد اجاره به علت عیب عین مستاجره نیست، به نظر می رسد نباید قائل به انفساخ (انحلال قهری) بود چراکه انفساخ خلاف اراده نخستین طرفین است و نباید با تفسیر موسع اعمال شود بالاخص که چه بسیار مستاجرین اماکن تجاری که با هزینه های قابل توجه و بعضا هنگفت به تدارک دکور و ابزار و وسایلی در محل اجاره پرداخته اند که انحلال قرارداد موجب زیان سنگین به آنها خواهد شد و از طرفی اصل بر این است که در شرایط جدید حادث شده، تا حد امکان به قرارداد و لزوم آن احترام گذاشته شود و از سوی دیگر تعلیق قرارداد اجاره به این مفهوم که مدت عدم قابلیت استفاده به انتهای قرارداد اضافه شود نیز فاقد وجاهت قانونی و یک تکلیف اضافی به نظر می رسد و باید قائل به این بود که مدت فاقد امکان استفاده، جزو مدت قرارداد است و پس از انقضای اجاره نمیتوان طرفین را مکلف به افزودن این مدت به مدت قرارداد دانست و صرفا ظهور عقد اجاره در لحظاتی که فاقد امکان استفاده بوده، ما به ازای ریالی مورد توافق را برای موجر ایجاد نمی کند و در واقع موجب عدم تعلق اجاره بها به موجر می گردد. به نظر میرسد در صورتی که ادامه شرایط طولانی تر ازمدت عرفی و معقول گردد برای موجر املاک تجاری حق فسخ به دلیل رفع ضرر قابل تصور باشد.
2- آن دسته از مشاغل که تصمیمات دولت موجب تعطیلی آنها نشده ولی به علت شیوع کرونا و کاهش شدید مراجعه مردم به این علت، مورد اجاره امکان استفاده داشته ولی درامد آنها به طور فاحش کاهش یافته است: در این فرض استناد به فورس ماژور و قوه قاهره فاقد هرگونه مبنای حقوقی است بلکه می بایست موضوع را بر اساس قاعده نفی عسر و حرج تحلیل نمود. مضاف بر اینکه شرایط جدید میتواند خلاف توافق ضمنی طرفین باشد به این معنا که علت تعیین اجاره بها به رقم مندرج در قرارداد به علت امکان بالقوه بهره برداری از آن بوده وگرنه اساساً یا مستاجر آن را اجاره نمی نمود و یا به آن مبلغ، اجاره نمی کرد فلذا شرایط جدید با استناد به نظریه شرط ضمنی، برای مستاجر حق فسخ نسبت به مابقی مدت ایجاد می کند و از طرفی در صورت بقای عقد اجاره و عدم مساعدت موجر، میتوان با وحدت ملاک گرفتن از ماده 16 قانون بیمه ایران، تبصره یک ماده 1082 قانون مدنی، ماده 522 قانون آئین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی، ماده 179 قانون دریایی ایران و تئوری موازنه، اعمال نظریه شرط ضمنی عرفی در راستای اصل حاکمیت اراده و اصل لزوم تفسیر قرارداد از منظر اقتصادی و دلیل مصلحت اجتماعی به مثابه یک دلیل اثباتی منطقی فقهی، قائل به تعدیل قضائی مبلغ اجاره بهای این مدت و کاهش آن متناسب با امکان کسب درآمد در شرایط خانه نشینی مردم بود و دادگاه میتواند مبلغ را توسط کارشناس رسمی دادگستری تعیین نماید.
در پایان بحث اماکن تجاری، باید توجه داشت که وضعیت قراردادهای اجاره تجاری ممکن است طبق شرایط ناشی از کرونا، نسبت به مدتی از آن مشمول حکم فورس ماژور شود و نسبت به مدتی از آن، مشمول حکم قاعده نفی عسر و حرج که در هر کدام باید تابع احکام مورد اشاره عمل شود.
دوم: وضعیت حقوقی قراردادهای اجاره مسکونی:
در چنین مواردی وضعیت متفاوت است. شرایط ناشی از کرونا به طور مسقیم روی منفعتی که مستاجر به دنبال آن، قرارداد اجاره را منعقد نموده است ( سکونت در ملک) تاثیری نمی گذارد و باید توجه داشت یکی از شروطی که باعث میشود فورس ماژور تکلیف شخص را از انجام تعهد ساقط نماید این است آن حادثه علت مستقیم و موثر عدم انجام تعهد باشد و هرچند که شیوع ویروس کرونا ممکن است توان مالی اشخاص را در پرداخت اجاره بهای املاک مسکونی کاهش دهد اما لزوما بین آنها رابطه مستقیم و موثر متصور نیست. نتیجتاً مستاجر می بایست اجاره بها را پرداخت نماید و البته شرایط پیش آمده مانع مستاجر از تمسک به نهاد اعسار نیست و و قاضی میتواند مهلت و شرایط پرداخت مناسبی به وی اعطا نماید.
در پایان به نظر می رسد همانطور که استاد فقید حقوق مدنی مرحوم دکتر کاتوزیان فرموده اند باید قواعد حقوقی را به خدمت گرفت تا مشکلات جامعه حل شود نه آنکه مردم در خدمت قواعد حقوقی باشند و تلاش نگارندگان این مقاله نیز بر این بود که قوانین و قواعد نظام حقوقی به یاری مردم بیاید و اختلافات با انصاف هرچه بیشتری حل شود.
سید ایمان محمدیان و میثم مرادی وکلای پایه یک دادگستری
این مقاله در روز سه شنبه مورخ 26 فروردین 1399 در روزنامه شرق به چاپ رسیده است و طبق قوانین و مقررات مربوطه در حقوق مالکیت فکری هر گونه کپی برداری از این متن صرفا با ذکر نام مجاز میباشد.
